中国房地产市场畸形发展内幕之我见--conanwong的博客

中国房地产市场畸形发展内幕之我见　

[ 2007-11-11 11:35:00 | By: conanwong ]

前段时间与风的自由兄共赏了一篇文章，作者是香港中文大学的教授，郎咸平先生．文章大致是关于郎教授在加拿大的一次学术报告发言整理而得．对于里面他对中国内地诸如房价飞涨，教育医疗金融市场过热等非常棘手的一些社会问题的真知灼见．总想抽出时间，也发表一下自己关于内地房地产市场近乎于疯狂的发展问题发表一些个人的观点态度．终于，昨天又在国内著名某经济类期刊上看到了一篇文章，对于其作者的那些带有极强欺骗性的观点感到非常气愤，细察发现，原来作者是京城某大型房地产公司的董事长．至此算是稍感释然，毕竟他要向读者灌输的意识形态是要绝对偏向自己利益的．但是，还是不能因为此而放弃对这一问题的思考．于是整理思绪，遂成下文．希望朋友们与我共同探讨．
　　我没有深入研究过欧美发达国家的房地产市场是如何的运作机制，但是对于中国内地来说，我想我们在研究房地产问题时首先应该想到的是，这一复杂的经济现象必然牵扯到两个市场．那就是土地市场和商品房市场．显然，商品房是要以一定面积的土地为依存的，没有地皮我们那些财大气粗、名流上层的地产商们也就无所谓大兴土木实现商品房的生产与供给．所以，我们接下来首先分析我国内地的土地市场的供求，试图以此找到些促成如今房价飞涨的蛛丝马迹．
　　由于我国一直以来试行的是土地国有制的土地政策，所以，我们可以把中国内地的一级土地市场状况看作是这样的：政府完全控制土地的供应，实现以行政垄断导致的土地供应审批制度．由于市场经济在行政垄断面前是绝对的无能为力，我们可以称：土地是否供应，供应多少完全由政府说了算．而作为土地的需求者来说，地产商们只能被动地接收土地市场的供给状况．尤其值得一提的是，我们的政府在土地的供给上成本几乎为零．这是因为土地作为天然形成的自然资源，不需要任何的后天加工便能轻易地拿到市场上进行销售，所以，政府依靠国家暴力机器的维护，可以形成天然的对土地的所有权．我们再来看看地产商们作为土地的需求方是如何进行经济决策的．地产商之间存在着对土地的竞争性需求．也就是说，为了争夺同一块土地的，各个地产商开始了一轮轮完全非对称信息博弈．面对政府这个权力庞大的垄断者，地产商们只能作为被动的价格接受者（price taker）．他们完全没有能力影响到土地的价格决定．就这样，在一次次的所谓土地公开拍卖会议上，各个地产商竞相出价，使得土地价格节节攀升．这种情况尚属市场经济的正常现象．关于土地销售的更多的路径依赖却是执掌大权的政府官员利用手中的权力进行一系列的寻租设租，借以谋取私人暴利．这正中了地产商们的下怀，因为，比起在公开竞标中价格的节节飞涨，凭借相对来说少许的贿赂和好处便能拿到某块土地来说显得更为经济与合算．于是，这便形成了土地一级市场的路径依赖－－即供求双方的合谋．
　　也许，那些手握重权的官员这么做还处于这样的考虑：土地价格越高越好，因为随着一块块天价土地的成交，政府当年合算的GDP也相应会猛窜飞涨，经济也是在人们的眼中飞速发展．而政绩不断的同时还能得到不菲的灰色收入，这样的事情岂不一举两得，何乐而不为呢？与此同时，精明的地产商们也会拿出自个的如意算盘打算一番：不论价格有多高，要付出的代价有多大，只要能拿到手就足够了．因为这些都会最终合算到商品房的成本之中．这些最终由购房者买单的多余支出，利润是不会减少地，因此我大可不必如此劳心伤神．
　　这种卖方不愁卖，买方够买不论价的极其罕见的市场行为便出现了．也许，我们还是应该暂时称这种市场经济的奇特现象为：政府与地产商相辅相成，实现双赢的一种＂苟合＂吧．
　　以上是对第一个市场－－土地市场的一些简单分析．当地产商把土地使用许可证拿到手后，我们要进行的就是对第二个市场的分析了．
　　一块土地被圈了起来，经过广大农民工不多久的辛勤施工劳作，又是一片商品住宅开盘上市了．我们首先来看商品房市场的供给方－－地产商．地产商这次的博弈转而成为了供给方．但是与上一个市场不同的是，这个卖方所出卖的商品是绝对有成本的．但是，市场上存在这严重的信息不对成．单个的居民作为商品房的买方完全不知道商品的成本，质量等一系列的商品信息．而更重要的是，这个市场是一个完全的垄断竞争甚至是寡头垄断的市场．因为，有些城市的商品房几乎完全由若干几个大型的地产商所把持，这是寡头垄断的特征．对于更多的城市，不同规模的地产商们在通过媒体进行大量的近似于天堂花园般地对单个地市民进行说教，出现风格各异，档次不同的差别化商品房供给，这也是垄断竞争的一大现象．无论处在那种情况下，我们的居民都是作为单个的买价，其影响和控制价格的能力小的几乎可以忽略不计．所以，买价在这个市场上依旧是单纯的价格接受者．无论黑心的地产商们要给他们的商品房加上多少的利润，买家也只有被动地接收．那么，有些朋友可能要问：消费者当然有用脚投票的权利，那就是选择不够买这家的商品转向别家啊．在完全竞争市场确实这样，但是我要遗憾地告诉你，所有的地产商绝对不会以降低价格的方式来实现交易．因为他们比谁都清楚现在的情况，房子作为中国老百姓最为基本的需求，是与生俱来的．中国传统文化处处渗透着百姓对家的渴求．房子就是家，于是我们当然可以认为商品房作为中国老百姓的生活必需品，其需求价格弹性是非常小的．也就是说:商品房的价格上涨对需求量的影响不会起太大的影响．所以，地产商们的这种心态不但不会使他们竞相讲价让利，反而会相互攀比涨价．可怜的中国百姓也只能为了愿有家的梦而不得不甚至背负几十年的还债负担加入悲哀的＂房奴＂一族．
　　那么，如何改变房地产市场的这种卖方市场的局面，还消费者以权利和市场地位呢？我细想来，应该有以下的几种调节方式．
　　第一，借鉴工会的组织运作模式和制度构建，实现民间关于够买商品房的居民组织．这种组织的目的是通过实现大量闲散的房地产市场买方的联合，重新实现买方与地产商平等博弈的地位与权利．这就类似欧美发达国家的工会组织可以通过与大型的用人单位实现谈判来实现其组织成员的广大工人们的个人利益．那么，为什么我们的购房者不能够联合起来，形成强大的力量与地产商negotiate，以达到降低房价，与地产商均享利益的结果呢？
　　第二，我们的各级政府应当放弃单一的GDP衡量经济增长标准．当GDP的增长不再是唯一的政绩标准，那么政府官员便不会再为了名利前程而大肆地高价贩卖土地，与地产商无耻地勾结了．当然，政府应当大力转变职能，实现服务为主的功能性政府改革．对于现在出现的居民自建房行为，不能不管不问，更不能设以重重行政障碍．因为，当居民自建房机制形成之后将有效地抵制地产商独霸商品房供给，维持暴利的局面．当然，政府也应出台相应的政策法规用以规范居民自建房行为并切实有效地组织一些机会主义者利用此行为某获不正当利益．
　　第三，改革房地产税制．虽然当前我国已经在对房地产商实行诸多种类的税收，但是其大部分都可能通过地产商的一些合法行为进行前转，后转，消转等方式实现赋税转嫁．当然，我认为地产商通过前转，将大部分税收成本转嫁给购房者是最为突出的．所以，我们针对地产商的税制改革应该集中在使其难以转嫁的所得课税与增值课税上．这样才能真正调节贫富差距，增加政府税收，实现政府转移支付（transfer earning）的良好社会服务职能．
　　以上便是我对中国房地产市场畸形发展的现状进行的一点拙劣的分析，仅供各位朋友思考。谢谢！

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Re:中国房地产市场畸形发展内幕之我见

[ 2007-11-14 20:55:32 | By: 晨小乖(游客) ]

恩我是一名大三学生学国贸的对经济理论不敢说什么呵呵
觉得你写得挺好的有的还是很有道理的

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Re:中国房地产市场畸形发展内幕之我见

[ 2007-11-12 11:09:00 | By: wuming0752002(游客) ]

写的非常好，非常喜欢你的文笔，上次给老师写个综述遭批了，你运用经济学知识很熟练，很佩服。

以下为conanwong的回复：
你好！感谢你的回复，要知道对于一个刚刚开始博客的人来说，极为稀缺的回复意味这多大的价值！对于一个已经学了近五年经济学的专业学生来说，我的功底还是很欠缺的；对于一个在读硕士－－一个打算继续读博的经济学人，我更是感到自己的经济学很不到家。希望我们大家一起在以后的漫漫求学路上兼容并蓄、博采众长，有所长进！如是，如是！

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Re:中国房地产市场畸形发展内幕之我见

[ 2007-11-11 20:58:51 | By: MR(游客) ]

写得很好啊
也很好读懂
不过我觉得里面关于购房者的联合,与变化政府衡量GDP的标准都不太实际,过于空谈.倒是第三条是最为有效的.
利用税收,将税收重点转移到所得税与增值税,让其难以转嫁.
但我感觉此用于稳定乃至压低房价都是没有什么用的

以下为conanwong的回复：
你好！感谢你地回复！其实，我认为联合购房者并非过于空谈，现在上海北京等大城市已经出现了不少购房者集资自建房的现象，这表明我们的广大潜在购房人群是可以实现基于一定规则的联合的。但是这样的规范化的制度还需要深入探讨，不然会出现难以想像的难题，比如募集资金的管理，管理者会不会存在委托代理问题等。此外，改变GDP的政绩衡量标准确实非一日之功，但这又怎能不是一些社会问题的根源所在呢？

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